Nuovo Castellani, le previsioni dei ricavi per sostenere l'operazione
29-07-2025 20:00 - Primo piano
Quanto costa l'operazione di ristrutturazione del Castellani e, visto che il Comune di cash non mette niente, da dove arrivano i soldi? Le risposte sono nel piano economico e finanziario, il cosiddetto pef che è il pilastro su cui regge l'impianto del project che porterà ad avere uno stadio rinnovato. Si tratta di un documento che serve a verificare la fattibilità economico-finanziaria di un'impresa e soprattutto a capire se può essere o meno redditizia nel lungo periodo.
E' qui che la società azzurra ha messo nero su bianco le sue proposte, accettando le richieste che sono arrivate dal Comune tramite la conferenza dei servizi ed il percorso partecipativo che ha coinvolto associazioni, comitati e cittadini. E' qui che trova spazio anche il famoso contributo in kind (7.30 di concessione, a cui sono da aggiungere i 6 milioni di diritto di superficie per un totale di 13.30 milioni di valore) che il sindaco Mantellassi ha illustrato nell'ultimo consiglio comunale. L'obiettivo del documento è dimostrare la sostenibilità finanziaria e la capacità del progetto di creare valore senza il quale, è facile capire, non si potrebbe fare niente. Per farla breve, non arrivando soldi pubblici diretti e non essendoci nessun magnate che paga di tasca, è necessario trovare il modo per avere condizioni di bancabilità dell'intervento e per generare profitti a chi accetta il rischio d'impresa dell'operazione. La legge stadi aiuta (vedi concessione in kind) ma non è naturalmente sufficiente a garantire il tutto.
Quindi come si arriva ai poco più di 70 milioni che servono? Il proponente punta su una serie di previsioni di ricavi da: organizzazione di eventi, ricavi da sala conferenze che nascerà dentro lo stadio, auditorium, concerti, naming rights (accordi commerciali in cui un'azienda paga per associare il proprio nome a uno spazio, un evento o un'organizzazione), tour guidato dello stadio a pagamento (25 euro per visita degli spogliatoi, del museo della squadra, del campo da gioco e della sala stampa), sponsorizzazioni, parcheggi a pagamento, alimentare durante gli eventi, ristorante sia per pranzi veloci che per cene raffinate o aziendali. A questo vanno aggiunti poi ricavi da affitti della parte direzionale e commerciale, i famosi negozi di cui tanto si è parlato, oltre al supermercato di media distribuzione.
In tutto questo la partita di calcio è sì parte importante, ma l'obiettivo è fare del Castellani un centro di aggregazione multifunzionale per ospitare eventi ed attività extra-sportive, arrivando così ad una previsione di poco meno di 4 milioni annui di ricavi. In questa cifra la parte più rilevante è quella degli affitti delle aree commerciali e direzionali (720mila euro), seguiti dai 625mila per i concerti e dai 350mila per gli eventi. Un'altra voce che compare e che ha un valore importante riguarda la società sportiva Empoli calcio che verserà, per l'utilizzo dell'impianto, un canone annuo pari a 450mila euro. Questa cifra costituisce una novità assoluta visto che l'attuale concessione, rinnovata al termine della giunta Barnini, è pari a 19mila euro annui.
Ricavi arriveranno poi dalla parte in kind dei tre terreni: dietro l'Avis ci sarà la parte turistico-ricettiva (l'hotel per capirsi), alla ex scuola di Pontorme si parla di una Rsa e commerciale medio sul terreno all'uscita di Empoli centro. E poi c'è la questione dei dieci milioni del governo che dovrebbero arrivare tramite il fondo per lo sport italiano che disporrà di centinaia di milioni di euro e che è legato alla partita degli Europei del 2032.
Il project financing ha quattro fasi: presentazione della proposta da parte dell'operatore economico, valutazione della fattibilità da parte dell'amministrazione concedente, approvazione e messa a gara del progetto di fattibilità e presentazione delle offerte da parte dei concorrenti. Questo per dire che, alla fine del percorso, ci sarà una gara a cui potranno partecipare anche soggetti diversi. Uno sarà sicuramente l'Empoli Calcio che nell'operazione avrà dei soci che nessuno conosce se non a livello di voci. Facile pensare alla società che gestirà il supermercato (si parla della Conad) ma tutto questo si saprà più avanti. Intanto, per restare al presente, è stata firmata in Giunta la delibera della dichiarazione di pubblica utilità dell'opera ed a breve comparirà nell'albo pretorio comunale. Il percorso va avanti. Per ora senza intoppi.
E' qui che la società azzurra ha messo nero su bianco le sue proposte, accettando le richieste che sono arrivate dal Comune tramite la conferenza dei servizi ed il percorso partecipativo che ha coinvolto associazioni, comitati e cittadini. E' qui che trova spazio anche il famoso contributo in kind (7.30 di concessione, a cui sono da aggiungere i 6 milioni di diritto di superficie per un totale di 13.30 milioni di valore) che il sindaco Mantellassi ha illustrato nell'ultimo consiglio comunale. L'obiettivo del documento è dimostrare la sostenibilità finanziaria e la capacità del progetto di creare valore senza il quale, è facile capire, non si potrebbe fare niente. Per farla breve, non arrivando soldi pubblici diretti e non essendoci nessun magnate che paga di tasca, è necessario trovare il modo per avere condizioni di bancabilità dell'intervento e per generare profitti a chi accetta il rischio d'impresa dell'operazione. La legge stadi aiuta (vedi concessione in kind) ma non è naturalmente sufficiente a garantire il tutto.
Quindi come si arriva ai poco più di 70 milioni che servono? Il proponente punta su una serie di previsioni di ricavi da: organizzazione di eventi, ricavi da sala conferenze che nascerà dentro lo stadio, auditorium, concerti, naming rights (accordi commerciali in cui un'azienda paga per associare il proprio nome a uno spazio, un evento o un'organizzazione), tour guidato dello stadio a pagamento (25 euro per visita degli spogliatoi, del museo della squadra, del campo da gioco e della sala stampa), sponsorizzazioni, parcheggi a pagamento, alimentare durante gli eventi, ristorante sia per pranzi veloci che per cene raffinate o aziendali. A questo vanno aggiunti poi ricavi da affitti della parte direzionale e commerciale, i famosi negozi di cui tanto si è parlato, oltre al supermercato di media distribuzione.
In tutto questo la partita di calcio è sì parte importante, ma l'obiettivo è fare del Castellani un centro di aggregazione multifunzionale per ospitare eventi ed attività extra-sportive, arrivando così ad una previsione di poco meno di 4 milioni annui di ricavi. In questa cifra la parte più rilevante è quella degli affitti delle aree commerciali e direzionali (720mila euro), seguiti dai 625mila per i concerti e dai 350mila per gli eventi. Un'altra voce che compare e che ha un valore importante riguarda la società sportiva Empoli calcio che verserà, per l'utilizzo dell'impianto, un canone annuo pari a 450mila euro. Questa cifra costituisce una novità assoluta visto che l'attuale concessione, rinnovata al termine della giunta Barnini, è pari a 19mila euro annui.
Ricavi arriveranno poi dalla parte in kind dei tre terreni: dietro l'Avis ci sarà la parte turistico-ricettiva (l'hotel per capirsi), alla ex scuola di Pontorme si parla di una Rsa e commerciale medio sul terreno all'uscita di Empoli centro. E poi c'è la questione dei dieci milioni del governo che dovrebbero arrivare tramite il fondo per lo sport italiano che disporrà di centinaia di milioni di euro e che è legato alla partita degli Europei del 2032.
Il project financing ha quattro fasi: presentazione della proposta da parte dell'operatore economico, valutazione della fattibilità da parte dell'amministrazione concedente, approvazione e messa a gara del progetto di fattibilità e presentazione delle offerte da parte dei concorrenti. Questo per dire che, alla fine del percorso, ci sarà una gara a cui potranno partecipare anche soggetti diversi. Uno sarà sicuramente l'Empoli Calcio che nell'operazione avrà dei soci che nessuno conosce se non a livello di voci. Facile pensare alla società che gestirà il supermercato (si parla della Conad) ma tutto questo si saprà più avanti. Intanto, per restare al presente, è stata firmata in Giunta la delibera della dichiarazione di pubblica utilità dell'opera ed a breve comparirà nell'albo pretorio comunale. Il percorso va avanti. Per ora senza intoppi.
Marco Mainardi
[
] [
]
[
]
[
]
] []
[]
[] 
